Immobilie kaufen in Alicante: Leitfaden für deutsche Käufer
Kurzantwort: Als deutscher Staatsbürger können Sie in Alicante ohne Genehmigung eine Immobilie kaufen. Sie brauchen eine NIE, in der Praxis ein spanisches Bankkonto und eine sorgfältig geprüfte Immobilie. Planen Sie bei einer Bestandsimmobilie rund 11,5 bis 12 % Kaufnebenkosten ein, bei einem Neubau rund 13 %, zusätzlich zur Anzahlung. Eine spanische Hypothek ist als Nichtresident möglich und deckt meist bis etwa 70 % des Wertes ab.
Veröffentlicht am 13. Oktober 2026 · Von Mike BradyWarum entscheiden sich viele deutsche Käufer für Alicante?
Alicante ist keine reine Urlaubsstadt. Die Hafenstadt an der Costa Blanca hat mehr als 350.000 Einwohner, eine Universität, ganzjähriges Stadtleben und Strände direkt vor der Haustür. Das unterscheidet sie von Küstenorten, in denen im Winter vieles schließt. Wer die Immobilie nicht nur im Urlaub nutzt, sondern mehrere Monate im Jahr oder später dauerhaft dort lebt, hat davon einen praktischen Vorteil.
Hinzu kommt die Erreichbarkeit: Der Flughafen Alicante-Elche bietet je nach Saison zahlreiche Direktflüge aus Deutschland, und der AVE-Hochgeschwindigkeitszug verbindet die Stadt in etwa zweieinhalb Stunden mit Madrid. Das Klima ist mild, häufig werden rund 300 Sonnentage pro Jahr genannt. Im Vergleich zur Costa del Sol liegt das Preisniveau in der Region oft niedriger, allerdings nicht in jeder Lage, und gute Strandlagen sind auch hier gefragt.
Dieser Leitfaden zeigt, was deutsche Käufer vor dem Kauf wissen sollten: welche Gegenden infrage kommen, wie hoch die Kaufnebenkosten sind, wie der Kaufprozess abläuft, welche Steuern anfallen und wie die Finanzierung funktioniert. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Mike Brady
Alberto BertazziWelche Gegenden in und um Alicante kommen für deutsche Käufer infrage?
Kurzantwort: Das hängt davon ab, ob Sie Stadtleben, Strandnähe oder Ruhe suchen. Die Stadt selbst und die Küstenvororte sind ganzjährig bewohnt; im Hinterland finden Sie mehr Platz und Ruhe, brauchen aber ein Auto und eine genauere Rechtsprüfung.
| Gebiet | Charakter | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Stadtzentrum und Ensanche (mit Santa Cruz) | Urbanes Wohnen in Wohnungen, ganzjährig belebt, kurze Wege zu Geschäften, Hafen und Strand Postiguet. | Parkplatz und Lärm, Zustand und Aufzug in Altbauten, Regeln zur Ferienvermietung. |
| Playa de San Juan und Cabo de las Huertas | Wohnlicher Strandvorort mit Wohnanlagen und Villen, per Straßenbahn und Bus mit der Innenstadt verbunden. | Gemeinschaftskosten (Pool, Garten), Strandnähe und Küstenrecht, Hanglagen. |
| El Campello und Muchavista | Küstenort nördlich der Stadt, ruhiger, bei Familien und Zweitwohnsitzern beliebt, mit Straßenbahnanbindung entlang der Küste. | Unterschiede zwischen Neubau und älteren Anlagen, Gemeinschaftskosten. |
| Santa Pola und Gran Alacant | Südlich von Alicante: ein Fischerort mit Strand und eine große Wohnsiedlung, in der viele Nordeuropäer leben; Wohnungen, Reihenhäuser und Villen. | Entfernung zu Dienstleistungen, Verkehrsanbindung, Zustand und Verwaltung der Anlage. |
| Hinterland (zum Beispiel Mutxamel, San Vicente del Raspeig, Busot) | Ruhigere Lagen, Villen und Grundstücke, oft günstiger als an der Küste. | Rechtsstatus von Grundstück und Bau (Baugenehmigung, Wasser, Zufahrt) und die Entfernung zur Küste. |
Die Beschreibungen sind eine allgemeine Orientierung und keine Preisaussage. Preise hängen von Mikrolage, Zustand und Marktlage ab. Lassen Sie sich aktuelle Vergleichspreise für die konkrete Straße nennen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Alicante?
Kurzantwort: Bei einer Bestandsimmobilie rund 11,5 bis 12 % des Kaufpreises, bei einem Neubau rund 13 %. Der größte Posten ist die Steuer: 10 % Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien, 10 % IVA plus 1,5 % AJD beim Neubau. Diese Kosten kommen zur Anzahlung hinzu.
| Fall | Kaufpreis | Steuer | Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt | Summe (Anteil) |
|---|---|---|---|---|
| Bestandsimmobilie | 250.000 € | 25.000 € | 4.475 € | 29.475 € (11,8 %) |
| Bestandsimmobilie | 400.000 € | 40.000 € | 6.350 € | 46.350 € (11,6 %) |
| Bestandsimmobilie | 600.000 € | 60.000 € | 8.850 € | 68.850 € (11,5 %) |
| Neubau | 250.000 € | 28.750 € | 4.475 € | 33.225 € (13,3 %) |
| Neubau | 400.000 € | 46.000 € | 6.350 € | 52.350 € (13,1 %) |
| Neubau | 600.000 € | 69.000 € | 8.850 € | 77.850 € (13,0 %) |
Planungswerte von Finance Consulting Group für die Region Valencia, Stand Oktober 2026, gerundet. Beim Neubau setzt sich die Steuer aus 10 % IVA und 1,5 % AJD zusammen. Die Anwaltskosten sind mit rund 1 % des Kaufpreises angesetzt, Gestoría mit rund 300 €. Tatsächliche Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten hängen von Urkunde, Aufwand und Dienstleister ab.
- Nicht enthalten: die Anzahlung, die Bewertung für die Bank (wir planen rund 500 € ein), Umzug, Möblierung und mögliche Renovierung.
- Hypothekenurkunde: Nach dem aktuellen spanischen Hypothekenrecht trägt die Bank überwiegend die Kosten der Hypothekenurkunde (Notar, Grundbuch, Steuer, Gestoría). Das gilt nicht für die Kosten des Immobilienkaufs selbst.
- Plusvalía municipal: Diese kommunale Wertzuwachssteuer zahlt gesetzlich der Verkäufer. Prüfen Sie im Vertrag, dass sie nicht auf Sie abgewälzt wird.
- Neubau vom Plan: Anzahlungen an einen Bauträger sollten durch eine Bankgarantie oder Versicherung abgesichert sein. Lassen Sie sich diese Absicherung schriftlich zeigen.
Mit dem mehrsprachigen Rechner berechnen Sie die Kosten für Ihren konkreten Kaufpreis. Weitere Hintergründe (auf Englisch): Buying Costs in Spain for Non-Residents.
Wie läuft der Immobilienkauf in Alicante Schritt für Schritt ab?
Kurzantwort: Finanzierung klären, NIE und Konto einrichten, Immobilie rechtlich prüfen, Reservierung und Arras-Vertrag unterzeichnen, dann Beurkundung beim Notar und Eintragung im Grundbuch. Von der Reservierung bis zur Beurkundung vergehen oft sechs bis zwölf Wochen, mit Finanzierung eher am oberen Ende.
- Budget und Finanzierung klären. Eigenmittel, Kaufnebenkosten und möglichen Hypothekenrahmen prüfen, bevor Sie sich festlegen.
- NIE beantragen. Die Ausländeridentitätsnummer ist Voraussetzung für Kaufvertrag und Steuermeldung. Sie kann bei einem spanischen Konsulat in Deutschland oder in Spanien bei der Ausländerpolizei beantragt werden; viele Käufer erteilen ihrem Anwalt dafür eine Vollmacht.
- Spanisches Bankkonto eröffnen. Für Zahlungen, Abbuchungen von Grundsteuer, Gemeinschaftskosten und Versorgern sowie für eine Hypothek. Barzahlungen sind in Spanien streng beschränkt; Zahlungen laufen über Überweisung oder Bankscheck.
- Immobilie auswählen und besichtigen. Beauftragen Sie schon jetzt einen unabhängigen Anwalt, damit er die Immobilie prüft, bevor Geld fließt.
- Reservierung. Mit einer kleinen Anzahlung wird die Immobilie vom Markt genommen. Klären Sie vorher, unter welchen Bedingungen diese Anzahlung verfallen kann.
- Rechtliche Prüfung. Grundbuchauszug (Nota Simple) mit Eigentümer und Lasten, Katasterdaten, Zahlung der Grundsteuer (IBI), Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über Schulden, Energieausweis, Nachweise zur Bewohnbarkeit bzw. Erstbezugslizenz bei Neubau sowie Baugenehmigungen für Anbauten und Pool.
- Arras-Vertrag (Kaufvorvertrag). Üblich sind rund 10 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer zurück, verliert er in der Regel die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er sie meist doppelt erstatten, sofern nichts anderes vereinbart ist. Unterschreiben Sie erst nach der Rechtsprüfung und der Finanzierungsprüfung.
- Finanzierung abschließen. Bewertung, verbindliches Angebot und Prüfung der Unterlagen. Die Bank muss die vorvertraglichen Unterlagen mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift übergeben.
- Beurkundung beim Notar. Unterzeichnung der Kaufurkunde (Escritura), Restzahlung und Schlüsselübergabe. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, lassen Sie einen Dolmetscher hinzuziehen und die Urkunde vorab übersetzen.
- Nach dem Kauf. Gestoría oder Anwalt melden die Steuer an und lassen die Urkunde im Grundbuch eintragen. Danach: Strom, Wasser, Internet, Hausratversicherung, Eintrag bei der Eigentümergemeinschaft und Bankeinzug für IBI und Müllgebühr.
Mehr zur Reihenfolge (auf Englisch): Spanish Mortgage Timeline & Process.
Können deutsche Käufer eine Hypothek für eine Immobilie in Alicante bekommen?
Kurzantwort: Ja. Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten meist bis zu etwa 70 % des Wertes, häufig eher 60 bis 70 %. Die Bank prüft Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Eigenmittel und die Immobilie nach spanischen Maßstäben; deshalb sollten Sie die Finanzierung vor der Reservierung prüfen lassen.
So sieht das Rechenbeispiel für eine Bestandswohnung in Alicante für 300.000 Euro aus (illustrativer Zinssatz von 3,5 % und 25 Jahre Laufzeit, kein Angebot):
| Finanzierung | Darlehen | Eigenmittel gesamt | Rate pro Monat |
|---|---|---|---|
| 70 % des Kaufpreises | 210.000 € | 125.600 € | ca. 1.051 € |
| 60 % des Kaufpreises | 180.000 € | 155.600 € | ca. 901 € |
Die Eigenmittel umfassen die Anzahlung, die Kaufnebenkosten von rund 35.100 € und die Bankbewertung von rund 500 €. Die Berechnung stammt aus dem FCG-Kostenrechner und ist eine Planungshilfe.
Wie viel Sie tatsächlich bekommen, hängt vor allem von Ihrem Nettoeinkommen und Ihren laufenden Verpflichtungen ab: Unsere Rechner gehen davon aus, dass alle monatlichen Verpflichtungen zusammen höchstens etwa 40 % des Nettoeinkommens betragen. Welche Unterlagen Sie vorbereiten sollten, steht in unserem Leitfaden zur spanischen Hypothek für deutsche Käufer.
Manche Käufer finanzieren stattdessen in Deutschland, etwa gesichert auf eine bestehende deutsche Immobilie. Welche Lösung günstiger ist, hängt von Zins, Sicherheiten und Ihrer steuerlichen Situation ab; lassen Sie beide Wege vergleichen. Zur Orientierung: Hypothekenrechner (mehrsprachig), Deposit needed to buy in Spain (Englisch).
Welche typischen Käuferprofile gibt es und was ist jeweils wichtig?
Welche Steuern und laufenden Kosten fallen nach dem Kauf in Alicante an?
Kurzantwort: Jährlich Grundsteuer (IBI), Müllgebühr, Gemeinschaftskosten und für Nichtresidenten eine Steuererklärung (Modell 210). Außerdem Versorger und Versicherung.
| Posten | Was es ist | Rhythmus |
|---|---|---|
| IBI (Grundsteuer) | Kommunale Grundsteuer, bemessen am Katasterwert der Immobilie. | Jährlich |
| Müllgebühr | Kommunale Gebühr für Abfall. | Jährlich oder halbjährlich |
| Gemeinschaftskosten | Beitrag zur Eigentümergemeinschaft (Pool, Aufzug, Garten, Verwaltung). Die Höhe variiert stark. | Monatlich oder quartalsweise |
| Einkommensteuer für Nichtresidenten (Modell 210) | Auch ohne Vermietung wird ein fiktiver Ertrag besteuert, in der Regel 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, für Einwohner der EU und des EWR mit 19 %. Bei Vermietung werden die Mieteinnahmen besteuert. | Jährlich |
| Strom, Wasser, Internet, Versicherung | Verbrauch und Prämien; eine Hausratversicherung sollte Wasserschäden und Haftpflicht umfassen. | Laufend |
Wer mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien verbringt oder dort den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Interessen hat, wird in der Regel in Spanien steuerlich ansässig; das verändert die Steuerlage grundlegend. Zwischen Deutschland und Spanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Einkünfte aus Immobilien werden grundsätzlich dort besteuert, wo die Immobilie liegt. Beim späteren Verkauf durch einen Nichtresidenten behält der Käufer 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die spanische Steuer ein. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, der beide Länder kennt.
Welche Fallstricke sollten deutsche Käufer in Alicante besonders beachten?
- Ferienvermietung nicht als gegeben annehmen. Registrierung, kommunale Vorgaben und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sind Voraussetzung. Die Stadt Alicante hat die Vergabe neuer Lizenzen zeitweise eingeschränkt; der aktuelle Stand muss vor dem Kauf geprüft werden.
- Küstennähe. In Strandnähe gelten Schutzzonen nach dem Küstengesetz (Ley de Costas), die Umbauten und Erweiterungen einschränken können. Lassen Sie Dienstbarkeiten im Grundbuch prüfen.
- Hochwassergefahr. In Trockenflusstälern (Ramblas und Barrancos) kann es bei Starkregen zu Überschwemmungen kommen. Prüfen Sie die Hochwasser-Gefahrenkarten (SNCZI) und klären Sie Ihre Versicherungsdeckung.
- Rückstände der Eigentümergemeinschaft. Schulden hängen an der Immobilie: Sie haftet für Rückstände des laufenden und des vorangegangenen Jahres, die im Ergebnis der Käufer tragen müsste. Verlangen Sie vor der Beurkundung die Bescheinigung des Verwalters.
- Nicht eingetragene Anbauten. Terrassen, Pools und Garagen müssen im Grundbuch und Kataster stehen. Gleichen Sie den tatsächlichen Zustand mit den Eintragungen ab.
- Anzahlungen beim Neubau. Lassen Sie sich die Bankgarantie für Anzahlungen zeigen und achten Sie auf Fristen und Baugenehmigung.
- Unabhängige Beratung. Beauftragen Sie einen Anwalt, der nicht vom Verkäufer oder Makler vermittelt wurde, damit keine Interessenkonflikte entstehen.
Kurze Antworten für deutsche Käufer in Alicante
Ja. Als Staatsbürger eines EU-Landes unterliegen Sie keinen Erwerbsbeschränkungen. Sie brauchen eine spanische Steuer- und Ausländeridentitätsnummer (NIE), in der Praxis ein spanisches Bankkonto und eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Immobilie vor der Unterschrift.
In der Region Valencia rechnen Sie bei einer Bestandsimmobilie mit rund 11,5 bis 12 % des Kaufpreises (10 % Grunderwerbsteuer ITP plus Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt) und bei einem Neubau mit rund 13 % (10 % IVA plus 1,5 % AJD plus dieselben Nebenkosten). Das sind Planungswerte von Finance Consulting Group, Stand Oktober 2026, keine verbindlichen Angebote.
Ja. Ohne NIE können Sie weder den Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnen noch Steuern anmelden. Sie kann bei einem spanischen Konsulat in Deutschland oder in Spanien bei der Ausländerpolizei beantragt werden; viele Käufer bevollmächtigen dafür ihren Anwalt.
Bei einer Hypothek finanzieren spanische Banken Nichtresidenten meist bis zu etwa 70 % des Wertes, häufig eher 60 bis 70 %. In unserem Beispiel (Bestandswohnung für 300.000 Euro) benötigen Sie bei 70 % Finanzierung rund 125.600 Euro Eigenmittel, bei 60 % rund 155.600 Euro. Darin sind Anzahlung, Kaufnebenkosten und Bankbewertung enthalten.
Ja, viele deutsche Käufer erhalten eine spanische Immobilienfinanzierung. Entscheidend sind Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Eigenmittel und die Immobilie. Die Bank rechnet nach spanischen Kriterien und anders als eine deutsche Bank; deshalb sollten Sie die Finanzierung vor einer Reservierung prüfen lassen.
Ja. Als Eigentümer zahlen Sie jährlich die kommunale Grundsteuer (IBI) und die Müllgebühr. Außerdem müssen Nichtresidenten jährlich eine Steuererklärung (Modell 210) abgeben: Auch bei einer nicht vermieteten Immobilie wird ein fiktiver Ertrag auf Basis des Katasterwerts besteuert. Bei Vermietung werden die Mieteinnahmen besteuert. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, der Deutschland und Spanien kennt.
Nur unter Voraussetzungen. Die Ferienvermietung ist in Spanien streng reguliert: Registrierung, kommunale Vorgaben und häufig die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sind erforderlich. Die Stadt Alicante hat die Vergabe neuer Lizenzen zeitweise eingeschränkt. Gehen Sie deshalb nie davon aus, dass eine Vermietung möglich ist: Prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Kauf.
Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Anwalt nicht, er wird aber dringend empfohlen. Er prüft Grundbuch, Lasten, Baugenehmigungen und Schulden der Eigentümergemeinschaft und begleitet den Notartermin. Wählen Sie jemanden, der unabhängig von Verkäufer und Makler arbeitet. In unseren Planungswerten setzen wir rund 1 % des Kaufpreises an, mindestens 1.200 Euro.
Allgemeiner Leitfaden, Stand 13. Oktober 2026. Steuersätze, Kosten, Konditionen und Anforderungen können sich ändern und hängen von Immobilie, Bank und persönlicher Situation ab. Dieser Text ist weder Rechts- noch Steuerberatung. Angaben zu Gebühren und Vergütung finden Sie auf unserer Seite zu Regulierung und Gebühren (Englisch).
Hier finden Sie verbindliche Informationen
- Agencia Tributaria: spanische Steuerbehörde (Modell 210, Steuerpflichten).
- Registradores de España: Grundbuch und Grundbuchauszug (Nota Simple).
- Consejo General del Notariado: Notare und Beurkundung.
- Sede Electrónica del Catastro: Katasterdaten und Katasterwert.
Wissen Sie, was Sie in Alicante kaufen können?
Wenn Sie wissen möchten, wie viel eine spanische Bank Ihnen für Ihr Einkommen und Ihre Eigenmittel geben würde, starten Sie die FCG-Online-Anfrage oder sprechen Sie mit uns, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben. Online-Antrag starten →