Immobilie kaufen auf Mallorca: Leitfaden für deutsche Käufer

Warum entscheiden sich viele deutsche Käufer für Mallorca?

Mallorca ist die größte Insel der Balearen mit der Hauptstadt Palma, mehr als 400.000 Einwohnern, Stränden, Yachthäfen, Dörfern in den Bergen und dem UNESCO-Welterbe der Serra de Tramuntana. Für viele deutsche Käufer ist die Insel nah und vertraut: Je nach Saison gibt es zahlreiche Direktflüge aus deutschen Städten, die Flugzeit beträgt grob zwei bis drei Stunden, und es gibt viele deutschsprachige Makler, Anwälte und Handwerker.

Beim Kauf unterscheidet sich die Insel vom Festland: Die Grunderwerbsteuer ist gestaffelt, außerhalb der Ortschaften gelten strenge Vorgaben für Rustikaland, Wasser ist knapp, und die Ferienvermietung ist stark eingeschränkt. Wer nur nach Strandlage oder Aussicht entscheidet, übersieht schnell, was Rechtsstatus und Versorgung mit sich bringen.

Dieser Leitfaden zeigt, welche Gegenden infrage kommen, wie hoch die Kaufnebenkosten sind und wie sie sich von Alicante und der Costa del Sol unterscheiden, worauf Sie bei Fincas und Genehmigungen achten sollten, wie es um die Ferienvermietung steht, wie der Kaufprozess abläuft, welche Steuern anfallen und wie die Finanzierung funktioniert. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie lieber an die Costa Blanca schauen, lesen Sie unseren Leitfaden zu Alicante.

Geschrieben vonMike Brady

Geprüft vonAlberto Bertazzi

Erstveröffentlichung10. November 2026

Zuletzt aktualisiert10. November 2026

Welche Gegenden auf Mallorca kommen für deutsche Käufer infrage?

Kurzantwort: Mallorca ist eine Insel mit sehr unterschiedlichen Küsten und Landschaften: Palma für Stadtleben, der Südwesten für Villen und Yachthäfen, die Tramuntana für Dörfer in den Bergen, der Nordosten und Osten für Buchten und Ferienorte und das Inselinnere für Fincas. Jede Gemeinde hat eigene Regeln, deshalb zählt die genaue Adresse.

Die Beschreibungen sind eine allgemeine Orientierung und keine Preisaussage. Preise unterscheiden sich je nach Ort, Straße und Zustand stark. Lassen Sie sich aktuelle Vergleichspreise für die konkrete Lage nennen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Mallorca?

Kurzantwort: Bei einer Bestandsimmobilie etwa 9,7 % bis 11,3 % des Kaufpreises, bei einem Neubau rund 13 %, zusätzlich zur Anzahlung. Der Grund ist die gestaffelte Grunderwerbsteuer (ITP) der Balearen: 8 % auf den ersten 400.000 €, bis 13 % auf Teile über 2 Millionen. Je höher der Preis, desto höher der durchschnittliche Satz.

Planungswerte von Finance Consulting Group für die Balearen, Stand November 2026, gerundet. Beim Neubau setzt sich die Steuer aus 10 % IVA und 1,5 % Stempelsteuer (AJD) zusammen. Die Anwaltskosten sind mit rund 1 % des Kaufpreises angesetzt (mindestens 1.200 €), die Gestoría mit rund 300 €; Notar- und Grundbuchkosten sind im Modell gedeckelt, bei sehr teuren Objekten kann die Rechnung höher ausfallen.

So wird die Grunderwerbsteuer auf den Balearen berechnet

Bei Bestandsimmobilien gilt seit 2023 eine Staffel, die Teil für Teil angewendet wird, nicht auf den gesamten Preis:

Beispiel 900.000 €: 400.000 € × 8 % = 32.000 €, 200.000 € × 9 % = 18.000 € und 300.000 € × 10 % = 30.000 €, zusammen 80.000 € (rund 8,9 % des Preises). Ermäßigte Sätze gibt es für den Erwerb des Hauptwohnsitzes durch bestimmte Käufergruppen; für typische Zweitwohnungen gelten sie in der Regel nicht.

Wie schneidet Mallorca im Vergleich ab?

Gleiche Preise, gleiche Annahmen, Bestandsimmobilie. Die Region Valencia wendet nach den uns vorliegenden Angaben ab 1.000.000 € einen höheren Satz auf den gesamten Wert an; bitte vom Anwalt bestätigen lassen. Andalusien erhebt pauschal 7 %, die Balearen eine Staffel von 8 % bis 13 %.

• Nicht enthalten: die Anzahlung, die Bewertung für die Bank (wir planen rund 500 € ein), Umzug, Möblierung und Renovierung.
• Hypothekenurkunde: Nach dem aktuellen spanischen Hypothekenrecht trägt die Bank überwiegend die Kosten der Hypothekenurkunde; die Kaufurkunde bezahlen Sie.
• Plusvalía municipal: Diese kommunale Wertzuwachssteuer schuldet gesetzlich der Verkäufer. Achten Sie darauf, dass der Vertrag sie nicht auf Sie abwälzt.

Für Ihren eigenen Preis nutzen Sie unseren detaillierten Kostenrechner (Englisch), der für die Balearen dieselbe Staffel anwendet. Weitere Hintergründe: Buying Costs in Spain for Non-Residents (Englisch).

Was ist beim Immobilienkauf auf Mallorca anders als auf dem Festland?

Kurzantwort: Auf einer Insel entscheiden Landnutzung, Genehmigungen und Wasser oft mehr über Wert und Nutzbarkeit als die Lage allein. Vor allem bei Fincas auf Rustikaland, in Küstennähe und bei Bauten mit Anbauten lohnt eine gründliche rechtliche und technische Prüfung.

• Rustikaland und Fincas. Außerhalb der Ortschaften ist viel Land als Rustikaland eingestuft. Neubauten und Erweiterungen sind dort stark begrenzt, unter anderem durch Mindestgrundstücksgrößen. Prüfen Sie, ob Haus, Pool und Nebengebäude genehmigt und im Grundbuch und Kataster erfasst sind. Bauten ohne Genehmigung können Bußgelder oder Rückbau nach sich ziehen.
• Bewohnbarkeitsbescheinigung. Beim Weiterverkauf wird auf den Balearen in der Regel eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) verlangt. Lassen Sie sich vor der Reservierung zeigen, ob sie vorliegt und noch gültig ist.
• Wasser und Dürre. Wasser ist auf der Insel ein knappes Gut. In einigen Gebieten gibt es Einschränkungen, und manche Häuser sind auf Brunnen, Zisternen oder Tankwagenlieferungen angewiesen. Klären Sie Herkunft, Menge und Kosten der Versorgung.
• Küstenschutz. In Küstennähe gelten Schutzzonen nach dem Küstengesetz (Ley de Costas) mit Einschränkungen für Anbauten und Umbauten. Lassen Sie Dienstbarkeiten im Grundbuch prüfen.
• Waldbrand. In Waldnähe und in der Tramuntana besteht Brandgefahr. Fragen Sie nach Auflagen, Zufahrt für Löschfahrzeuge und dem Versicherungsschutz.
• Vor Ort sein. Pool, Garten und Haustechnik brauchen Pflege, wenn Sie nicht da sind. Planen Sie einen Verwalter oder Hausmeister und die Kosten dafür ein.

Allgemeine Hinweise, Stand November 2026. Vorgaben zu Genehmigungen, Bewohnbarkeit und Wasserversorgung unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und ändern sich; lassen Sie die konkrete Immobilie von Ihrem Anwalt prüfen.

Darf man eine Immobilie auf Mallorca als Ferienwohnung vermieten?

Kurzantwort: Gehen Sie nicht davon aus. Die touristische Vermietung ist auf Mallorca streng begrenzt und ändert sich laufend. In Palma werden nach einer Änderung des Stadtplans vom Februar 2026 keine neuen Lizenzen mehr für Ferienvermietungen in Wohnungen und Häusern vergeben. Prüfen Sie den Stand für die genaue Adresse, bevor Sie zahlen.

• Palma. Nach Berichten über die Planänderung von Februar 2026 können bestehende, legale Lizenzen weiterlaufen, neue werden nicht mehr erteilt. In Mehrfamilienhäusern war die Ferienvermietung in Palma schon früher untersagt.
• Übrige Insel. Es entscheiden Gemeinde, Inselrat und balearisches Recht. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten enge Grenzen; für Villen und Einfamilienhäuser hängt es von Gemeinde und Zone ab. Politische Änderungen sind möglich.
• Lizenz und Registrierung. Ohne Lizenz ist kurzzeitige Vermietung unzulässig und kann hohe Bußgelder nach sich ziehen. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Lizenz des Verkäufers auf Sie übergeht; lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.
• Eigentümergemeinschaft. Die Statuten können die touristische Nutzung zusätzlich ausschließen.
• Steuern. Mieteinnahmen sind in Spanien steuerpflichtig und müssen auch in Deutschland beachtet werden; lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, der beide Länder kennt.

Die Regeln zur Ferienvermietung ändern sich häufig und unterscheiden sich je nach Gemeinde. Dies ist eine allgemeine Information und keine Zusage, dass eine Vermietung möglich ist oder bleibt.

Wie läuft der Immobilienkauf auf Mallorca Schritt für Schritt ab?

Kurzantwort: Budget und Finanzierung klären, NIE und Bankkonto einrichten, einen unabhängigen Anwalt beauftragen, reservieren, die Immobilie rechtlich prüfen, den Arras-Vertrag unterschreiben und beim Notar beurkunden. Rechnen Sie ab der Reservierung mit sechs bis zwölf Wochen, mit Finanzierung eher am oberen Ende.

1. Budget festlegen. Rechnen Sie die Kaufnebenkosten nach der balearischen Staffel durch, bevor Sie ein Angebot machen.
2. NIE beantragen. Ohne diese Steuernummer für Ausländer gibt es weder Kaufurkunde noch Steuermeldung. Sie können sie bei einem spanischen Konsulat in Deutschland oder vor Ort bei der Polizei beantragen, oder Ihr Anwalt erledigt es mit einer Vollmacht.
3. Spanisches Konto eröffnen. Es nimmt Hypothek, Abbuchungen und die Restzahlung auf. Zahlungen laufen per Überweisung; Bargeld ist kein praktikabler Weg.
4. Unabhängigen Anwalt beauftragen. Wählen Sie jemanden, der weder mit dem Verkäufer noch mit dem Makler verbunden ist. Auf Mallorca finden Sie viele deutschsprachige Anbieter; prüfen Sie Unabhängigkeit und Erfahrung genau.
5. Besichtigen und reservieren. Eine kleine Anzahlung nimmt die Immobilie vom Markt. Klären Sie vorher, wann sie verfällt.
6. Rechtliche Prüfung. Der Anwalt liest den Grundbuchauszug (Nota Simple), vergleicht ihn mit dem Kataster und holt Grundsteuerquittung, Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft, Energieausweis und Bewohnbarkeitsbescheinigung ein. Bei einer Finca prüft er außerdem Einstufung des Landes, Baugenehmigungen für Haus, Pool und Anbauten sowie Wasser, Strom und Zufahrt.
7. Arras-Vertrag. Üblich sind rund 10 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung in der Regel; tritt der Verkäufer zurück, muss er sie meist doppelt erstatten, sofern nichts anderes vereinbart ist. Nehmen Sie Bedingungen wie die Finanzierungszusage mit Frist ausdrücklich auf.
8. Finanzierung abschließen. Nach der Bewertung erhalten Sie ein verbindliches Angebot; die vorvertraglichen Unterlagen müssen Ihnen mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift vorliegen.
9. Beurkundung beim Notar. Sie unterschreiben die Kaufurkunde (Escritura), zahlen den Restbetrag und erhalten die Schlüssel, persönlich oder per Vollmacht. Ziehen Sie bei Bedarf einen Dolmetscher hinzu; der Notar ist Amtsperson, nicht Ihr Berater.
10. Nach dem Kauf. Anwalt oder Gestoría melden die Grunderwerbsteuer an und lassen die Urkunde eintragen. Dann stellen Sie Strom, Wasser und Versicherung um und melden sich bei der Eigentümergemeinschaft an. Notieren Sie auch Ihre erste spanische Steuererklärung für Nichtresidenten.

Mehr zur Reihenfolge (auf Englisch): Spanish Mortgage Timeline & Process.

Können deutsche Käufer eine Hypothek für eine Immobilie auf Mallorca bekommen?

Kurzantwort: Ja. Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten meist bis etwa 70 % des Wertes, oft 60 bis 70 %, in Euro und über 15 bis 25 Jahre. Die Bank bewertet Einkommen, Verpflichtungen, Eigenmittel und Immobilie nach spanischen Maßstäben. Wegen der höheren Nebenkosten auf den Balearen brauchen Sie mehr Eigenmittel als in Regionen mit pauschal niedrigerem Satz.

Ein Rechenbeispiel für eine Bestandsimmobilie auf Mallorca für 700.000 Euro (illustrativer Zinssatz von 3,5 % und 25 Jahre Laufzeit, kein Angebot):

Die Eigenmittel umfassen die Anzahlung, die Kaufnebenkosten von rund 70.100 € (davon 60.000 € Grunderwerbsteuer) und die Bankbewertung von rund 500 €. Die Raten stammen aus dem FCG-Kostenrechner und sind eine Planungshilfe.

Wie viel Sie bekommen, hängt vor allem vom Nettoeinkommen und den laufenden Verpflichtungen ab. Wir gehen davon aus, dass alle monatlichen Verpflichtungen zusammen höchstens etwa 40 % des Nettoeinkommens betragen; die Darlehensrate von rund 2.453 € setzt damit rund 6.100 € Nettoeinkommen im Monat voraus, bevor andere Kredite abgezogen werden.

Welche Unterlagen sehen spanische Banken bei deutschen Käufern an?

Banken fragen unterschiedlich. Deutsche Unterlagen werden meist im Original akzeptiert; verlangt eine Bank eine beglaubigte Übersetzung, sagt sie das. Spanische Banken nutzen keine SCHUFA-Auskunft, sondern entscheiden nach belegtem Einkommen, Verpflichtungen und Eigenmitteln. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur spanischen Hypothek für deutsche Käufer.

Manche Käufer finanzieren stattdessen in Deutschland, zum Beispiel gesichert auf eine bestehende Immobilie. Was günstiger ist, hängt von Zins, Sicherheiten und Ihrer steuerlichen Lage ab; lassen Sie beide Wege vergleichen. Eine erste Orientierung gibt unser Hypothekenrechner (mehrsprachig); siehe auch Deposit needed to buy in Spain (Englisch).

Welche Käuferprofile gibt es auf Mallorca und was ist jeweils wichtig?

Welche Steuern und laufenden Kosten fallen als Eigentümer auf Mallorca an?

Kurzantwort: Jährlich Grundsteuer (IBI), Gemeindegebühren, Gemeinschaftskosten und für Nichtresidenten die Steuererklärung (Modell 210), für EU- und EWR-Einwohner mit 19 %. Ob zusätzliche Steuern auf Vermögen oder Erbschaft anfallen, hängt von Ihrer Situation ab.

Wer mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien verbringt oder dort den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Interessen hat, wird in der Regel in Spanien steuerlich ansässig. Zwischen Deutschland und Spanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; Einkünfte aus Immobilien werden grundsätzlich dort besteuert, wo die Immobilie liegt. Beim späteren Verkauf durch einen Nichtresidenten behält der Käufer 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die spanische Steuer ein.

Spanien kennt außerdem eine Vermögensteuer und eine Sondersteuer auf große Vermögen, deren Ausgestaltung teilweise regional ist; ob sie Sie betrifft, hängt vom Wert Ihrer Vermögenswerte in Spanien ab. Auch Erbschaft- und Schenkungsteuer sind regional geregelt, die Balearen haben eigene Regeln. Sprechen Sie vor dem Kauf mit einem Steuerberater, der Deutschland und Spanien kennt, und klären Sie auch die Gestaltung Ihres Testaments.

Welche Fallstricke sollten deutsche Käufer auf Mallorca besonders beachten?

• Mit Festland-Zahlen rechnen. Viele Seiten nennen für Spanien 8 % bis 10 % Nebenkosten. Auf den Balearen steigt die Steuer bei höheren Preisen bis auf 13 % der Teile über 2 Millionen; rechnen Sie mit der Staffel.
• Auf Ferienvermietung bauen. In Palma werden keine neuen Lizenzen mehr vergeben, und auch anderswo ist die Lage eng. Rechnen Sie so, dass sich der Kauf auch ohne Mieteinnahmen tragen lässt.
• Finca ohne Genehmigungen. Anbauten, Pools und Nebengebäude ohne Genehmigung sind ein häufiges Risiko. Verlangen Sie Nachweise und lassen Sie das Grundbuch mit dem tatsächlichen Zustand abgleichen.
• Wasser und Strom. Brunnen, Zisternen und Lieferungen per Tankwagen verursachen Kosten und Abhängigkeiten. Fragen Sie nach Rechnungen und Qualität.
• Küstenrecht. Schutzzonen am Meer schränken Umbauten ein. Lassen Sie Dienstbarkeiten und Abstände prüfen.
• Rückstände der Eigentümergemeinschaft. Schulden hängen an der Immobilie. Verlangen Sie vor der Beurkundung die Bescheinigung des Verwalters.
• Unterlagen in Katalanisch oder Spanisch. Manche Dokumente liegen auf Mallorca zusätzlich auf Katalanisch vor. Lassen Sie wichtige Papiere vor der Unterschrift übersetzen.
• Anzahlungen beim Neubau. Lassen Sie sich die Bankgarantie für Ihre Raten, die Lizenzen und die zehnjährige Bauwerksversicherung zeigen.
• Zahlungen am Vertrag vorbei. Der volle Preis gehört in die Urkunde und per nachvollziehbarer Überweisung gezahlt; nicht beurkundete Zahlungen setzen beide Seiten Steuer- und Rechtsrisiken aus.
• Unabhängige Beratung. Beauftragen Sie einen Anwalt, der nicht vom Verkäufer oder Makler vermittelt wurde.

Kurze Antworten für deutsche Käufer auf Mallorca

Allgemeiner Leitfaden, Stand 10. November 2026. Steuersätze, Kosten, Konditionen und Anforderungen können sich ändern und hängen von Immobilie, Bank und persönlicher Situation ab. Dieser Text ist weder Rechts- noch Steuerberatung. Angaben zu Gebühren und Vergütung finden Sie auf unserer Seite zu Regulierung und Gebühren (Englisch).

Hier finden Sie verbindliche Informationen

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): balearische Grunderwerbsteuer (ITP) und Stempelsteuer (AJD).
• Agencia Tributaria: spanische Steuerbehörde (Modell 210, Steuerpflichten).
• Registradores de España: Grundbuch und Grundbuchauszug (Nota Simple).
• Consejo General del Notariado: Notare und Beurkundung.
• Sede Electrónica del Catastro: Katasterdaten und Katasterwert.
• Ministerio de Asuntos Exteriores: spanische Konsulate und NIE-Antrag aus dem Ausland.

Wissen Sie, was Sie auf Mallorca kaufen können?

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